در کشور ما ایران، سازمان ثبت و اسناد عهده‌دار امور ثبتی است که دفاتر اسناد رسمی و دفاتر رسمی ازدواج و طلاق جزو زیرمجموعه‌های آن محسوب می‌شوند. همچنین سند رسمی سندی است که ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد. سند رسمی، معتبر بوده و لزوم اجرا دارد.

سند رسمی چیست و چه تفاوتی با سند غیر رسمی دارد؟

داشتن سند از جمله دلایل مهم برای اثبات یک دعوای حقوقی یا کیفری است. طبق قانون، سند به دو بخش سند غیررسمی و رسمی تقسیم می‌شود که هرکدام ویژگی‌های مخصوص به خود را دارند.

در قانون آیین دادرسی مدنی، عادی یا رسمی بودن یک سند، خیلی اهمیت دارد. سند رسمی اینطور تعریف می‌شود: “هر سندی که با رعایت مقررات قانونی، در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و توسط ماموران رسمی دارای صلاحیت تنظیم شده باشد، سند رسمی به حساب می‌آید.”

سند رسمی نوعی از سند است که در دفاتر رسمی ثبت ‌اسناد و املاک کشور ثبت قانونی شده و لازم‌الاجرا است. از جمله اسناد رسمی می‌توان به سند ازدواج، سند املاک و … اشاره کرد. باطل‌کردن این نوع اسناد ممکن نیست مگر اینکه استثنائات یا اشتباهات رخ‌داده در زمینه ثبت را در نظر بگیریم.

از ویژگی‌های اسناد رسمی می‌توان به قابلیت استناد به آنها در دادگاه‌ها اشاره کرد؛ به نحوی که اگر شخصی برای اثبات جرم، سند رسمی به دادگاه عرضه کند، امکان ابطال آن خیلی دور از ذهن است؛ بنابراین به راحتی  می‌توان طرف دعوی را متهم کرد. از جمله سرنخ‌هایی که وکلا در دادگاه‌ها پیگیر آن هستند، اسناد رسمی و به ثبت رسیده است تا اسناد و مدارک غیررسمی.

اسناد عادی یا غیررسمی اسنادی هستند که وجاهت قانونی نداشته و در دفاتر ثبت قانونی ثبت نشده باشند. به عنوان مثال امکان دارد دو نفر میان خودشان توافق‌نامه‌ای را امضا کنند و یا درباره تقسیم ملک یا اموال به صورت غیررسمی یک دست‌نوشته بنویسند. نکته مهم در این نوع اسناد آن است که در دادگاه دو طرفی که این نوع اسناد را امضا کرده‌اند، نمی‌توانند با استناد به آن سند، چیزی را اثبات کنند.

اگرچه اسناد غیررسمی در دادگاه‌ بررسی می‌شود، اما هرگز ارزش و اعتبار آن به‌اندازه یک مدرک و سند رسمی نخواهد بود. حتی اگر با تلاش و سایر مدارک و اسناد بتواند به نفع خود دادگاه را پیش ببرد، پیدا شدن یک سند رسمی که خلاف آن را ثابت کند، می‌تواند روند دادگاه را عوض کند.

وکیل ثبتی

وکیل ثبتی کیست؟

وکیل امور ثبتی به آیین‌نامه‌های ثبتی و حقوقی کشور آشنا دارد. برای انتخاب وکیل ثبتی دو راه وجود دارد؛ نخست اینکه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و وکیل مورد نظر خود را انتخاب کنید. در روش دیگر شما میتوانید یک وکیل دادگستری دارای پروانه وکالت را انتخاب کرده و به او تنها برای انجام امور ثبتی در دفاتر اسناد رسمی، وکالت بدهید.

وظایف وکیل ثبتی شامل تنظیم سند، تسهیل معاملات در رابطه با اسناد رسمی و ارائه مشاوره در این زمینه‌ها می‌شود. همچنین تنظیم دادخواست و تشکیل پرونده در رابطه با ثبت شرکت‌ها، ثبت برند و علائم تجاری از دیگر فعالیت‌های وکیل ثبتی است.

چرا وکیل ثبتی بگیرم؟

امکان دارد این سؤال در ذهنتان آمده که اصلا گرفتن وکیل ثبتی چه ضرورتی دارد؟ میزان حق‌الزحمه وکیل ثبتی چقدر است؟ باید توجه کنید که گاهی یک مسئله و دعوی ثبتی به قیمت از دست‌رفتن سرمایه زیادی از شما تمام می‌شود و در صورتی که یک وکیل ثبتی متبحر و باتجربه داشته باشید، احتمال برنده‌شدن شما در پرونده چند برابر شده و مالتان باز خواهدگشت، نظیر این مسئله در پرونده‌های مربوط به ارثیه و یا ملک و حتی ثبت شرکت دیده می‌شود.

وکیل ثبتی برای تمام دعاوی ثبتی و حتی برای ثبت املاک و شرکت‌ها بسیار ضروری است. هیچ فردی به ‌اندازه یک متخصص و وکیل خوب نمی‌تواند در امور ثبت شرکت، ملک، اسناد و دعاوی حقوقی مرتبط با آن به شما کمک کند.

ویژگی‌های یک وکیل ثبتی خوب

در صورتی که می‌خواهید یک وکیل ثبتی انتخاب کنید، باید تعدادی از موارد و نکات را در نظر بگیرید. در این بخش تعدادی از ویژگی‌های یک وکیل امور ثبتی مناسب و باتجربه را ذکر می‌کنیم:

1. انصاف و صداقت نخستین ویژگی یک وکیل ثبتی است، به این صورت که اگر مسیر پرونده به سود موکل نیست و موکل شکست می‌خورد، حتماً این مسئله را اعلام کند.
2. وکیل ثبتی خوب موکل خود را طی جلسات مشاوره راهنمایی کرده و مسیر پرونده را برای او بازگو می‌کند.
3. داشتن اشراف به قانون، ویژگی دیگر وکیل امور ثبت است، به این نحو که این وکلا که وکلای پایه یک دادگستری هستند، حتماً باید تحصیلات خود را در این رشته تمام کرده باشند.
4. وکیل ثبتی همواره در دادگاه و در دفاتر اسناد در کنار موکل خود حضور دارد و با استناد به مفاد قانونی از موکل خود به‌خوبی دفاع کند.
5. بهترین مسیر را برای موفقیت پرونده شناسایی و به کار بسته و پرونده را به بیراهه نبرد.

مهمترین ویژگی یک وکیل ثبتی

اگر بخواهیم مهمترین خصوصیت را بگوییم، قطعا بحث آشنایی کامل وکیل به قوانین و آیین‌نامه‌ها و جزئیات ریز آن را مطرح می‌کنیم. البته درباره وکیل ثبتی با مهارت، تسلط کامل به سخنوری و مهارت نوشتاری مناسب نیز اهمیت بسیاری دارد. مهارت نوشتاری به این خاطر مهم است که این وکلا با اسناد ملکی بسیاری در ارتباط هستند. به دلیل سر و کار داشتن با اسناد قانونی بسیار مهم، وکلا باید در تنظیم دقیق انواع اسناد رسمی، از مهارت کافی برخوردار باشند.

تفاوت وکیل ثبتی با سایر وکلای دادگستری

وکیل ثبتی در واقع همان وکیل دادگستری است که در مسائل ثبتی، تخصص و تجربه بسیاری دارد. وکلای ثبتی نیز مانند وکلای دادگستری باید در جلسات دادگاه شرکت کرده و با تقدیم دادخواست و لوایح، پرونده را در مسیری که منجر به پیروزی موکل‌ می‌شود، هدایت کنند.

البته دقت کنید که وکیل ثبتی قدرت قبول وکالت پرونده‌های حقوقی و کیفری دیگر را نخواهد داشت و صرفا مجوز قبول وکالت پرونده‌های ثبتی را در اختیار دارد. بنابراین تفاوت اصلی بین وکلای ثبتی و دادگستری در درجه نخست در تخصص آنها بوده و در مرحله بعد به اختیارات و صلاحیت آنها بازمی‌گردد.

نحوه تعیین حق الوکاله وکیل ثبتی

حق الوکاله وکیل ثبتی، با توجه به عوامل مختلفی تعیین می‌شود که از آن جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• نوع دعوای ثبتی و موضوع دقیق آن
• ارزش مالی موضوع دعوا در صورتی که از نوع دعاوی ملکی باشد
• روند پیگیری پرونده ثبتی و مدت زمان مورد نیاز برای صدور رای نهایی
• تخصص، تجربه و سابقه وکیل

امور ثبتی چیست؟

از جمله پیچیده‌ترین مسائل حقوقی که دامنه گسترده‌ای هم دارد، امور ثبتی است. قوانین مربوط به ثبت یکی از قوانین مهم در کشور است که تنها با داشتن مقداری آشنایی به این قوانین، نمی‌توان ادعای موفقیت در دعاوی ثبتی و مشکلات ناشی از آن را داشت؛ به همین خاطر به منظور حل مسائل حقوقی ثبتی، توصیه می‌کنیم پیش از انجام هرگونه اقدامی، حتما با یک وکیل ثبتی مجرب مشورت کنید.

انواع امور ثبتی

امور ثبتی که پیگیری و انجام آنها به کمک یک وکیل ثبتی نیاز دارد، شامل موارد زیر است:

1. ابطال سند

به دلایل مختلفی می توان اقدام به ابطال یک سند رسمی نمود، دلایلی مانند ادعای تردید و انکار درباره عادی و جعلی بودن سند یا تنظیم سند به این نحو که معامله ثبت‌شده، یکی از شرایط اساسی را نداشته باشد. البته همه اینها باید در دادگاه اثبات شود.

2. اعتراض به ثبت

در این مورد اعتراض شخص به تقاضای ثبت شخص دیگر است. مطابق قانون، شخص می‌تواند در زمانی مشخص نسبت به اعتراض خود اقدام کند که وکیل ثبتی با توجه به آشنایی که به قوانین دارد، این امر را با سرعت بیشتری می‌تواند انجام دهد.

3. اعتراض به عملیات ثبتی

امکان دارد اعتراض شخص نسبت به عملیات مقدماتی یک ثبت صورت گرفته در اداره ثبت، باشد. عملیات مقدماتی ثبت، تمام اقداماتی که پیش از ثبت ملک در اداره ثبت انجام شده و انتهای آن صدور سند مالکیت است را شامل می‌شود. از جمله عملیات مقدماتی ثبت، می‌توان به تفکیک ملک و تحدید حدود اشاره کرد.

در خلال این روند احتمال اعتراض داده می‌شود که همین امر می‌تواند به ادامه عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت ایراد وارد کند. در این بین نقش یک وکیل ثبتی بسیار اهمیت دارد.

4. اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز

افراز در اصطلاح، جداسازی سهم مشاع شریک یا شرکا است. به بیان دیگر افراز به معنی تقسیم مال غیرمنقول بین شرکا، با توجه به سهمی که هرکدام دارند، گفته می‌شود.

در این بین و در صورت عدم قبول واحد ثبتی، ‌شرکا می‌توانند در دادگاه محل وقوع ملک، اعتراض خود را مطرح کنند. ولی از طرفی به دلیل رعایت پاره‌ای از حقوق اقشار خاص، صلاحیت انجام افراز به صورت کامل از محاکم گرفته نشده و محاکم می‌توانند در سه مورد، این کار را انجام دهند:

• شرکا مطابق با مهلت قانونی اجازه دارند در دادگاه عمومی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را اعلام کنند.
• موردی که جریان ثبتی یک ملک هنوز به پایان نرسیده باشد.
• دادگاه در مورد تقسیم ملک میان شرکای مشاعی محجوری می‌تواند اقدام کند. وکیل ثبتی در کلیه این امور می‌تواند راهگشا باشد.

5. اعتراض به تحدید حدود

تحدید حدود به معنی مشخص‌کردن حدود ملک یا املاک معین است. در دعوای اعتراض به تحدید حدود،‌ اعتراض شخص به تقاضای ثبت ملک اعتراضی نیست، بلکه شخص معتقد است که به حقوق او تجاوز شده و بخشی از ملک او جزو ملک متقاضی ثبت شده است؛ مطابق همین مطلب، معترض می‎تواند اعتراض خود را در قالب تحدید حدود، به دادگاه عرضه کند. توجه کنید که این نوع اعتراض بایستی توسط شخص یا وکیل ثبتی او، پیش از ثبت ملک در دفتر املاک، مطرح شود.

دعاوی و امور ثبتی دیگری هم وجود دارد که وکیل ثبتی می‌تواند با بررسی و پیگیری آنها به احقاق حقوق موکل کمک کند. مثلا امکان دارد دعوا درباره سند مالکیت معارض و یا مربوط به تخلفات ثبتی باشد. علاوه بر این، در برخی از دعاوی، خواهان مدعی جعلی‌بودن سند است و یا اعتقاد دارد سند مخالف قانون تنظیم شده‌است. در همه این موارد حضور یک وکیل با تجربه در امور ثبتی برای موفقیت پرونده و تسریع روند آن بسیار تاثیرگذار است.

دعاوی ثبتی چیست؟

نکته مهم در دعاوی ثبتی این است که بسیاری از افراد، دعاوی ملکی را با دعاوی ثبتی اشتباه می‌گیرند، در صورتی که این دو متفاوت از یک دیگرند. دعاوی ملکی مربوط به نفس ملک است در حالی که دعاوی ثبتی مربوط به عملیات ثبت سند می‌باشد. این اشتباه و از جمله ریزه کاری‌های قانون ثبت، نیاز به وکیل زبده دعاوی ثبتی را بیش از پیش پررنگ می‌سازد. لازم به ذکر است که مرجع قانونی حل و فصل دعاوی ثبتی، محاکم عمومی هر شهرستان است.

انواع دعاوی ثبتی

دعوی ثبتی هر نوع دعوایی است که مربوط به ثبت اسناد و املاک شود. انواع دعوی ثبتی عبارتند از:

• دعاوی ثبت املاک

دعاوی ثبت املاک دعاوی است که در زمان به ثبت رسیدن ملک یا پیش از ثبت ملک، در دفتر املاک طرح می‌شود. بررسی این دعاوی، توسط محاکم عمومی دادگستری صورت می‌گیرد. این دعوی زمانی انجام می‌شود که شخصی نسبت به تقاضای ثبت یک شخص دیگر،‌ معترض باشد. در واقع کسی که ملکی معین را حق خود بداند، اجازه اعتراض دارد. کسی که معتقد به مالکیت عین ملک یا منافع آن باشد، می‌تواند نسبت به تقاضای طرف مقابل برای ثبت ملک، معترض باشد. برای انجام این اعتراض و روند اداری آن، داشتن یک وکیل ثبتی، کاری مناسب است.

• دعاوی ثبت اسناد

دعاوی مرتبط با ثبت اسناد موارد مختلفی دارد. شما می‌توانید برای آگاهی از این موارد با یک وکیل ثبتی در محل زندگیتان مشورت کنید. همچنین مرجع رسیدگی به این دعاوی، دادگاه صلاحیت‌دار محلی است که دستور اجرای دعوا در آن صادر شده است. دعاوی ثبت اسناد عبارتند از:

1. کلیه امور مرتبط با شناسنامه مانند ثبت تولد،‌ تغییر و اصلاح نام فرد، حذف نام همسر از شناسنامه در صورت جدایی، رفع ممنوع الخروجی موکل حقیقی و تغییرات مربوط به سن
2. پیگیری امور مرتبط با ثبت اختراع مانند اعتراض به ثبت اختراع یا ثبت نماد و نشان تجاری، درخواست صدور انواع سند مالکیت و فروش، ثبت موارد مشاع یا اصلاحیه در این بخش و اصلاح سند در صورت وجود اشتباه
3. اعتراض به تمامی امور اجرائیه و ابطال اجرائیه

• دعاوی مرتبط با اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا

هرگاه در مراحل اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا، دعوایی صورت بگیرد، این عنوان بر آن بار می‌شود. دعوای مرتبط با اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا دو گونه است:

1. ناظر بر دستور اجرای سند رسمی و دیگری
2. مرتبط با عمليات و اقدامات اجرایی مامورين ثبت

سازمان ثبت اسناد و املاک

سازمان ثبت اسناد و املاک به وزارت دادگستری وابسته است و رئیس آن، معاون وزارت دادگستری است. این سازمان قسمت‌های مختلفی دارد که هریک به امور مختلفی رسیدگی می‌کنند. برای تعیین حقوق افراد و تسهیل دریافت مالیات و برقراری نظم در مالکیت اموال غیر منقول، ضروری است که به مسئله ثبت املاک توجه شود. علاوه بر این اهمیت ثبت اسناد، در اعتبار و رسمیت این اسناد است.

مرجع صالح برای رسیدگی به امور ثبتی

برای اعتراض به ثبت ملک، اعتراض به حقوق ارتفاقی و سایر دعاوی ثبتی باید به محاکم عمومی دادگستری درخواست بدهید. علاوه بر این مطابق با ماده ۲۵ قانون ثبت، رسیدگی به برخی از پرونده‌های ثبتی در صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت است.

پیگیری دعاوی ثبتی از کدام مرجع امکان دارد؟

رسیدگی به شکایات و دعاوی که در مورد امور ثبتی ایجاد شده، در حیطه وظایف محاکم دادگستری است؛ بنابراین افرادی که قصد اعتراض و یا شکایت در این زمینه را دارند، باید به دادگاه مراجعه کرده و شکایت خود را تقدیم دادگاه کنند. وکیل ثبتی در این مسیر در کنار فرد شاکی خواهد بود و برای ارائه شکایت او را راهنمایی می‌کند.

بخشی از دعاوی ثبتی نیز در هیئت نظارت و شورای‌ عالی مورد بررسی قرار می‌گیرد. یک هیئت نظارت در هر دادگاهی وجود دارد که وظیفه رسیدگی و اصلاح مشکلاتی که در امور ثبت به وجود آمده را بر عهده دارند. شورای‌ عالی نیز در جهت برطرف‌کردن اشتباه به وجود آمده و همچنین تشخیص صحت ‌و سقم دعوی ارائه شده، فعالیت می‌کند. در ادامه به تفصیل این مسئله را بررسی می‌کنیم:

دعاوی ثبتی که رسیدگی به آنها بر عهده محاکم دادگستری است، به سه دسته تقسیم می‌شوند :

• دعاوی مرتبط با ثبت املاک

آن دسته از دعاوی هستند که در جریان ثبت املاک و پیش از ثبت ملک در دفتر املاک حادث گردیده‌اند و حل و فصل آن در صلاحیت ذاتی محاکم عمومی است که تحت عنوان اعتراض به ثبت مورد بررسی می‌گیرد. مثلا معامله معارض، قانون نحوه صدور اسناد مالکیت، اسنادی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه از بین رفته و قانون تعیین تکلیف پرونده‌های ثبت که فاقد سابقه بوده و … .

• دعاوی مرتبط با ثبت و اسناد و ابطال و اصلاح سند

دعاوی که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت حادث می‌گردد، مثل دعاوی مرتبط با ابطال سند، دعوای اعتراض افرازی، دعاوی مربوط به اسناد مالکیت معارض و … .

• دعاوی مرتبط با اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا

دعاوی که در جریان اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا ممکن است حادث گردد. این دعاوی امکان دارد ناظر به دستور اجرای سند رسمی یا عملیات اجرایی و اقدامات اجرایی مأموران ثبت باشد و البته ممکن است شکایت از دستور اجرای سند رسمی به دلیل مجعول بودن سند با معرفی جاعل بوده یا شکایت از دستور اجرای سند رسمی با ادعای مجعول بدون سند بودن معرفی جاعل و یا به دلیل ادعای مخالف‌بودن مدلول آن با قانون و امثالهم.

ملاحظه می‌کنید که این مسائل تا چه حد می‌تواند پیچیده و زمان‌بر باشد، به همین خاطر بهره‌مندی از یک وکیل ثبتی مناسب ، بسیار مهم است.

دعاوی ثبتی که رسیدگی به آن در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است :

• هیأت نظارت

مطابق ماده ۶ اصلاحی قانون ثبت برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه، هیأتی به نام هیأت نظارت تشکیل می‌شود و به کلیه اختلافات و اشتباهات ثبتی رسیدگی می‌کند که در حدود و صلاحیت هیأت نظارت قراردارد.

مطابق ماده ۲۵ قانون مذکور اشتباهات غیر موثر که در جریان ثبت اتفاق می‌افتد، در این مورد راسا دستور اصلاح و رفع اشتباه می‌نماید، مانند اشتباه در تاریخ و یا نام کوچک و در مورد اشتباهات موثری که در جریان ثبت ملک  پیش می‌آید. این اشتباهات موثر به صورت کلی جریان ثبت را باطل و تجدید می‌نماید که البته می‌توان به کمک وکیل ثبتی از این موارد جلوگیری کرد.

• شورای عالی ثبت

یکی‌دیگر از مراجع اداری رسیدگی به مسائل و اشتباهات و اختلافات ثبتی شورای عالی ثبت است. مطابق ماده ۲۵ مکرر اصلاحی قانون ثبت شورای عالی ثبت، تنها مرجع تجدید نظر نسبت به آراء، هیأت نظارت است که خود دارای دو شعبه املاک و اسناد است. به صورت کلی رسیدگی هیأت نظارت واجد جنبه ترافعی نمی‌باشد و در رفع اشتباه و رفع اشکال و تشخیص صحت و سقم اقدامات خلاصه می‌شود.

وظیفه و فعالیت وکیل ثبت شرکت چگونه است؟

وکیل ثبت شرکت یکی از انواع وکیل ثبتی است. این وکیل نیز در مورد اسناد مرتبط با ثبت شرکت‌ها و دعاوی که در رابطه‌با ثبت شرکت به وجود می‌آید، فعالیت می‌کند. از جمله وظایفی که یک وکیل ثبت شرکت انجام می‌دهد به شرح زیر است:

وکیل شرکت می‌تواند از ابتدای ثبت شرکت به همراه شرکت بوده و در امور حقوقی مربوط به ثبت، مسئولین شرکت را راهنمایی کند. گاهی یک شرکت در ابتدای مسیر و برای ثبت قانونی خود به چالش‌ها و بعضاً مشکلاتی برخورد می‌کند که بدون داشتن یک وکیل متخصص، امکان برون‌رفت از آنها وجود ندارد.

همچنین یک وکیل ثبتی می‌تواند در کلیه مسائل حقوقی مرتبط با شرکت در کنار آن بوده و امور حقوقی آن را پیگیری کند. وکیل ثبت شرکت همچنین در دعاوی مختلفی که امکان دارد به هر دلیلی برای شرکت پیش بیاید در حیطه قانون از شرکت دفاع کرده تا موقعیت شرکت به خطر نیفتد.

وظیفه و فعالیت وکیل ثبت املاک چگونه است؟

یکی از گسترده‌ترین حیطه‌های فعالیت وکیل ثبتی ، فعالیت او در زمینه ثبت املاک و مشکلاتی که در امور ثبت ملک ایجاد می‌شود، است. وکیل ثبت املاک در هنگام ثبت قانونی یک ملک در کنار موکلان در دفاتر ثبت ‌اسناد حاضر می‌شود. وکیل ثبت املاک به خوبی با اصول و راه‌های به ثبت رساندن یک سند آشنا است.

وکیل امور ثبت املاک علاوه بر کمک در به ثبت رساندن املاک، در دعاوی مربوط به امور ملکی نیز به موکلان خودش کمک می‌کنند. از جمله دعاوی ملکی می‌توان به دعاوی حقوقی ورثه شخص فوت شده در زمینه سهم‌الارث اشاره کرد؛ در چنین دعاوی به یک وکیل ارث ‌علاوه بر یک وکیل ثبتی نیاز است. وکیل ثبت به آن بخش از تخلفات رسیدگی می‌کند که در زمینه ثبت ملک صورت‌گرفته است.

اگر بخواهیم نمونه دیگری از دعاوی ملکی که وکیل ثبت املاک به آن رسیدگی می‌کند را نام ببریم می‌توانیم به این مورد اشاره کنیم که افرادی مدعی می‌شوند که ملک در حیطه زمین آنها ساخته شده و سند آن مشکل دارد. در هر صورت دعاوی ثبت ملک بسیار گسترده و پیچیده هستند و برای رسیدگی به آنها، به وکلایی با تجربه بسیار زیاد در زمینه حقوق ثبتی احتیاج است.